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国安对浦和红钻集锦: 半年報凸顯行業“馬太效應”:頭部房企有隱憂 中小房企有煩惱

大阪樱花浦和红钻 www.ldwsdt.com.cn 每日經濟新聞 2019-09-19 20:32:27

房地產行業整體增速放緩是不爭的事實。

每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

雖然上半年房企的業績仍在增長,但增速明顯放緩。值得注意的是,“行業分化、強者恒強”,在2019年的房地產行業中報季是高頻詞,并在龍頭房企的反復強調中,已經成為了行業的共識。

恒大集團是對龍頭企業未來十分樂觀的一家,其董事會副主席夏海鈞在2019年年中業績會上是這樣表述的:“龍頭房企將持續搶占市場份額,強者恒強的行業格局仍將延續。”夏海鈞預計,如果按全國商品房年銷售額15萬億元計算,2023年前三房企銷售總額將達3萬億元。

單家房企達到萬億元銷售額,這被視作是行業集中度到達一定高度的風向標。龍頭房企也許都有向著這一目標看齊的一天,但隨著行業整體走勢趨冷,萬科曾經“萬億大萬科”的愿景悄然冷卻,碧桂園提質控速,盈利和規模之間的平衡關系也從沒有像現在這般焦灼過。

分化在進一步加劇,大魚仍在吃小魚,但大魚們安全了嗎?這是一個沒有答案的問題。房地產行業深受政策面影響,也離不開資金支持。如果掐緊了水龍頭,沒有一家房企是絕對保險的。

從新近房企發布的2019年年中報中,可以提煉出一窺行業全貌的關鍵詞:規模增速放緩、利潤水平下滑、融資成本抬升和減員趨勢明顯。無論是龍頭房企或是中小房企,都在面臨這個行業最難的時刻。

圖片來源:攝圖網

“天花板”隱現?

房地產行業整體增速放緩是不爭的事實。

9月16日,國家統計局發布的《2019年1~8月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示,今年前8月,全國房地產開發投資84589億元,同比增長10.5%。

雖然仍在增長,但10.5%的增速已經是2019年以來的最低增速。在目前調控持續、融資收緊的影響下,這一增速比1~7月份回落0.1個百分點,已經連續4個月增速下降。

在這個整體增速已經放緩的行業,很少有房企能夠跳出大勢走出自己獨有的成長曲線。雖然頭部房企中有管理層曾公開表示:未來這個行業的集中度會進一步提升,這是屬于他們的機會。但今年上半年,頭部房企的銷售增速也是放緩的。

先看行業的標桿“碧萬恒”,三巨頭今年前8個月的銷售額僅與去年持平,其中兩家同比甚至出現了下滑。不過,今年前8月銷售額超過千億元的房企已達19家。

碧桂園今年前8個月的權益銷售額是3713.5億元,與去年的3788.4億元同比略降;恒大前8個月的合約銷售金額約為3700.7億元,同比同樣小幅下滑;萬科4263億元的銷售額,同比有10%左右的升幅,但增速也已經相比去年明顯減慢。

過去兩年間,那些“黑馬房企”在行業下行的背景下也成色不再,過去動輒超過50%的增速都回落至個位數水平,也鮮再見中小房企提出“千億”目標了。

在這一維度上,過去兩年沖規模迅猛的閩系房企降速最為明顯。曾經錄得170%銷售額增速的正榮地產,今年上半年的增速僅不足1%;融信中國的銷售增速則從去年上半年的的75.7%下滑到4%。

從目前的調控力度和融資難度來看,房企重回高速增長幾無可能。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者,銷售額增速放緩之后,如果資金的回籠速度也放緩,房企會面對各種壓力,“只有資金壓力不大,才可能存在高速增長的動力。”

2019年前8月銷售額超千億元房企 數據來源:中指研究院

利潤保衛戰

由于房地產企業結算周期的緣故,今年上半年房企利潤表現體現的是過去一到兩年之間的水平。那時候,房企的銷售額增速水平相對而言是樂觀的,即增速迅猛,但從今年上半年的業績表現來看,房企的利潤水平并沒有相對應的體現。

在銷售排名前10的房企中,今年上半年有數家出現了利潤額大幅下滑的情況,而中小企業的表現也是如此。雖然多數房企將利潤額下滑的原因歸結為“結算不平衡”,但如果剔除這一因素,多數房企今年上半年利潤率水平表現并不出色。

據中原地產研究中心發布的數據,今年上半年,128家A股上市房企凈利潤合計為1004億元,凈利潤率為10.5%,與去年同期水平(11%)相比出現微跌。值得注意的是,在這128家房企中,接近40%的房企上半年營業收入同比下降,近45%的房企利潤同比下滑。

一名不愿具名的地產分析師告訴《每日經濟新聞》記者,影響房企凈利潤的核心因素可以概括為兩個方面:一是成本管控;二是產品溢價。其中,成本管控包括拿地的成本、建安成本、財務成本、營銷費用和行政管理費用等;產品溢價則是你的產品能不能賣得比別人更貴。

如果以此分析,房企的凈利潤水平出現下滑是可以解釋的。一個可以看到的事實是,在2015年至2016年間,全國各地“地王”頻出,但之后的兩年隨著各地樓市調控頻出,市場逐漸趨冷,多數房企握著“地王”卻賣不出高價,甚至有不少“地王”項目出現虧損情況。

上述分析師認為,如果房企的銷售額規模持續放緩乃至出現下滑,那么利潤水平也會相應地出現負增長,因為利潤額和銷售額、營業額呈現一定的關聯關系。

典型的例子是一家TOP10的房企,去年上半年的營業收入超過3000億元,并以超過300億元的歸母凈利潤額一舉成為新科的利潤王;但今年上半年,隨著其營業收入的大幅下滑,歸母凈利潤額也僅錄得近150億元。

后遺癥顯現

行業大勢如此,從業者們也并不好過。今年上半年,多數房企均出現了減員的情況,萬科與去年同期相比,地產開發系統人員減少了近600人;恒大、碧桂園也出現了雇員同比下降的情況。

這是可以預期的事情,畢竟萬科今年以來提出了“事人匹配”,要打造“冠軍組織”;碧桂園也在調整組織架構,在這種情形之下,人員優化是不可避免的。

一位TOP3房企的投資部人士告訴《每日經濟新聞》記者,過去市場好,拿地方面一直都在找機會。但今年以來,他們收縮了投資的規模和范圍,有的城市公司投資部大幅減員。

市場下行壓力陡增,房企也開始開啟了“全員營銷”的求生之旅。最近站上風口浪尖的是時代中國,其被曝出強制要求全員賣房,從普通員工到副總裁級別,每個崗位都設置了相應考核指標。

富力地產也是其中的一員,在近期被曝出的一份文件中,富力地產要求內部“促銷售、抓回款”,其中,“以完成項目銷售目標為第一優先級,在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化”。

裁員、促銷、回款,都是房企應對難關的方法。在這種背景下,資金鏈安全是重中之重,如何借到便宜的錢,保證安全的邊界是當下所有房企共同需要直面的課題。

今年上半年,房企整體的融資成本均有所抬升,億翰智庫發布的數據顯示,2019年上半年,30家典型房企的平均融資成本5.78%,較2018年末的平均融資成本5.7%,上升0.08%。

而融資的難度也正在進一步加劇。據同策研究院統計,2019年8月單月,40家典型房企融資規模僅368.26億元,環比大幅下降近六成。

值得注意的是,進入下半年,很多頭部房企已經放緩拿地。其中,富力、融創、越秀等房企均在半年業績會上表示會謹慎拿地。而近來不少城市土地市場流拍現象增加、溢價率下降,也印證了房企在拿地方面的謹慎態度。

 (文章來源:鎂刻地產原創 喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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